[부동산공부] 집값을 알려면 수요와 공급 사이클을 이해해야한다.

 

부동산 공부, 첫번째

반드시 알아야하는 부동산 사이클

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부동산은 다른 재화와 마찬가지로 '수요와 공급'에 의해 가격이 결정되는데,

이런 수요와 공급은 아래와 같은 사이클을 돌아요.

 

위 사이클을 말로 풀어보자면,

전세 물량은 부족하고, 전세가 필요한 사람이 많아지면

(즉, 실수요자의 수요가 많아지면) 전세가가 상승하게 돼요.

이건 향후 매매가의 추이와 해당 지역의 선호도를 알 수 있는 지표가 되기도해요.

 

 

이렇게 전세가가 상승하게되면, 매매가와 전세가의 갭은 작아지게 되고.

이때, 전세사는 사람들은 차라리 돈을 조금 더 보태서 집을 매매하려 합니다.

이렇게 매매로 넘어오게 되면, 자연스럽게 매매가는 또 상승하게 되지요.

또, 전세가와 매매가의 갭이 작아지면, 투자자들이 투자의 목적으로

들어오게 되면서 더욱더 매매가가 상승하게 됩니다.

 

 

이렇게 전세가가 상승하여 매매가를 밀어올려 매매가 상승하게되면,

건설사들은 이 지역은 수요가 많으니, 여기다가 집을 짓게되면

잘 팔리겠다는 생각을 하게 되고, 이렇게 공급량이 증가하게 됩니다.

 

공급량이 많아지게 되면 수요를 충족해주게 됩니다.

건설사가 예상했던 것 보다 수요가 적거나,

공급한 주택이 다 팔리지 않거나,

특정한 이유로 인해 수요자들의 관심이 떨어지게 되면,

(예를들어, 광주 아이파크 붕괴현상) 전세가가 하락하게 됩니다.

 

 

매매가 하락은 전세가의 하락에 뒤이어 나오게 되는 단계인데,

구축아파트보다 신축아파트를 더 선호하게되고,

구축아파트들의 가격은 점차 떨어지게 되는데, 이때, 매매가 하락이 나오게됩니다.

 

 

이렇게 매매가가 하락하게되면,

건설사는 굳이 떨어지는 지역에 더이상 공급할 이유가 없겠죠?

공급을 안하니 물량은 감소하게 됩니다.

 

 

이렇게 공급량이 줄어들게되면, 수요가 증가하게 될 것이고.

그러면 다시 전세가가 상승하게 되겠죠.

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또 전세가가 상승하면 매매가가 상승하고 이런식으로 순환합니다.

 

 

부동산은 다른 투자 즉, 주식, 코인 등 과는 달라요.

집은 사람이 살아가는데 꼭 필요한 필수요소이기 때문에,

멀리 내다본다면, 집값은 결과적으로 우상향하게 되어있어요.

위 그래프를 보아도 점차 우상향하며 왔다는걸 알수있어요.

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대한민국이라는 땅은 한정적이고, 화폐가치는 점점 하락하고,

집은 필수재이며 경제재니까요.

 

 

 

제가 생각하기엔,

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그 이유는, 서울의 수요는 엄청나게 많은데,

나라에서는 물량을 외곽에다가 공급하고 있으니,

서울의 집값이 내려가지 않는건 당연한거라고 생각해요.

정작 필요한 곳에는 물량이 없으니까요;;

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근데 왜 전세가는 하락하냐구요?

이건 2020년 코로나+인플레이션으로 돈을 엄청 풀면서,

화폐의 가치가 낮아지기 시작했고,

그러다 보니 사람들은 코인, 주식, 부동산 등에 돈을 투자하기 시작해요.

이러면서 집을 더이상 필수재만으로 볼게 아니고,

자산을 불려줄 투자처, 경제재로 생각하게 되죠.

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그러면서 2021년에는 눈덩이가 불어나는 속도처럼

집값이 순식간에 억단위로 오르기 시작해요

이걸 지켜보는 무주택자들은

이렇게 아무것도 안하고있다가 벼락거지되겠다는 생각이 들기 시작했어요.

그리고는 너도 나도 모두 집을 사겠다고 영끌해서 집을 사기 시작해요.

갭으로 끌어안고 들어가서 세주면서 들어가는 사람도 많고요.

(제 주위도 정말 많고, 유투브만 봐도 20대에 집 장만이라는 영상들도 엄청 많죠

저 또한 그 당시에 집을 사겠다고 갭 5천이하로 알아보고 했으니까요)

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하지만 2022년 연준에서 인플레이션을 잡겠다고.

금리를 인상시킨다고하고 있죠.

 

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점점 대출 금리는 높아지고,

갚아야할 이자가 순식간에 불어나고 있어요.

이렇다보니, 세입자를 기다리던 집주인도

이자가 불어나니 집을 공실로 비워둘수가 없는거죠.

대출을 몇 퍼센트로 받았냐에 따라 버틸 수 있는 기간은 달라지겠지만요.

이 요인들 말고도 다른 요인들도 많을거에요.

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즉, 매매가가 꼭대기에서 정체된 이유를 매수, 매도자의 입장으로 보자면

현재 매도하지 못하는 이유는 당연 세금이죠.

세금을 어마어마하게 거두기때문에

조금이라도 절세하기 위해서 자식에게 물려주는 경우가 많고,

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매수자의 입장에서 집을 사지 못하는 이유는 대출이죠.

현재 대출이 거의 막혀있고, 이자도 높기때문에,

저 높은 가격에 살 사람이 없는거죠.

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팔사람도, 살사람도 없으니 거래량이 줄어 정체된거죠.

이걸 잘못 해석하시는 분들이 종종 있는데.

거래가 없으니 집값이 하락하겠구나!로 보면 안된다는겁니다.

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결과적으로 전세가는 올해 다시 오르기 시작할거에요.

임대차3법이 시행된지(2022.07.31시행) 2년이 지난 올해

재계약시기가 도래하였기 때문에,

전월세를 5%인상하던지, 5%로 올릴바에 차라리

세입자를 내보내고 집주인이 실거주를 하던지 하는 상황이 오기때문에,

결과적으로 전세가도 오를 수 밖에 없는 상황이 올거에요.

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​

 

결과적으로,

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서울에 물량이 공급이 되지 않는 이상 집 값은 우상향 할 것이며,

하락한 전세가도 임대차3법시행 2년 도래로

올해부터 6월부터는 오르기 시작할거에요.

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(지극히 저의 주관적인 견해입니다.)

 

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그럼 이제 부동산의 기본지식인 수요와 공급의 사이클에 대해서 배웠으니

다음편은 부동산 대출용어에 대해서 알아보도록 할게요~