부동산 공부, 세번째
반드시 알아야 하는 자금계획세우기
부동산 용어를 이해하셨다면, 정말정말 중요한 자금계획을 세워야하는데요.
차근차근 자세히 정리해볼게요~
혹시 용어를 모르시는 분들은 아래 링크를 먼저 보고 와주세요~
[부동산공부]부동산 주택담보대출 용어 LTV, DTI, DSR (투기과열지역, 조정대상지역) 도덕책 이게
부동산 공부, 두번째 반드시 알아야 하는 부동산 대출 용어 부동산을 사이클로 흐름을 알았으면, 용어에 대해서도 알아야 하는데요. 혹시 부동산 사이클에 대해서 모르시는 분들은 아래 링크
jotech.tistory.com
첫번째, 청약홈에서 모집공고문 확인하기
청약홈에 들어가셔서 모집공고문보기를 클릭하셔서 다운로드를 받으세요.
모집공고문을 보고 우선 청약자격이 되는지 확인도 꼼꼼히 하시고,
전매제한 및 실거주의무 등 필수사항들을 확인하셨으면,
분양가격 및 중도금납부일정을 확인하세요.
두번째, 입주시 필요한 자금 계산하기 (계약금)
: 주담대가 가능한 기본조건을 충족한다는 기본전제를 바탕으로 함
위와 같은 표가 만들어집니다.
이 표를 기준으로 한번 설명해볼게요~
천천히 따라오세요~
계약금 20%는 중도금대출이 나오기 전이므로 자납으로 해결하셔야하기에
5789만원 x 2회 = 1억 1560만원의 현금자산을 가지고 있는 상태여야합니다.
* 자납이란? 대출이 아닌 순수 자기돈으로 납부하는 것을 말합니다.
세번째, 입주시 필요한 자금 계산하기 (중도금대출)
계약금 자납이 완료되었으면, 이제 중도금을 대출 받아야겠죠?
중도금대출방법에는 크게 2가지가 있어요.
첫번째는, 제일 심플하고 깔끔한 '자납' (개부럽다;;)
두번째는, 중도금집단대출! 이건 분양아파트와 연계되어있는 은행에서 대출받는 경우
(딱 해당 은행에서만 대출이 되기때문에 신용도가 나쁘지않다면 거의 대출가능)
이 때, LTV적용(즉, 중도금대출한도를 제한)을 받습니다.
* 중도금집단대출은 LTV적용만 받습니다. 그래서 규제가 약한편이죠.
LTV는 규제지역과 분양가에 따라 퍼센트가 달라지는데요.
제가 본 아파트는 '힐스테이트 구리역' 으로 현재 구리시는 '투기과열지역'에 속하고, 분양가'6억 이하의 아파트'에요.
투기과열지역의 LTV는 40% (만약 서민/실수요자 우대요건에 해당이 되신다면 LTV는 60%)
* 서민/실수요자 우대요건은 다음편에서 알려드릴게요.
LTV 40%로 계산하면, (분양가의 40%)
분양가 5억7800만원 x LTV 40% = 2억 3120만원의 대출이 나오게 됩니다.
중도금 4회분의 납부하실 수 있는 금액이고, 나머지 2회는 자납하셔야 해요.
그럼 잔금을 치르기 전까지 대출없이 순수 들어가는 내 돈(자납비용) 은
계약금 20% + 중도금 20% => 5780만원 x 4번 = 2억 3120만원의 돈이 필요합니다.
즉, 자납(순수내돈) 2억 3120만원 + 중도금대출 2억 3120만원 + 아직 계산하지않은 잔금
여기까지 잘 이해하셨나요?
그럼 마지막 잔금대출을 하러 가보실까요?
네번째, 입주시 필요한 자금 계산하기 (잔금대출)
자 이제 대망의 마지막 절차인 잔금대출인대요.
입주를 하려면, 중도금대출 받은 것을 전액 상환하고, 나머지 잔금 20%를 납부해야합니다.
이때, 현금이 마련되어서 전부 자납하시면 깔끔하겠지만, 아마 대부분은 잔금대출을 생각하셔야 합니다.
잔금대출은 주택담보대출로 디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출, 개별은행, 제2금융, 캐피탈 등에서 받을 수 있습니다.
이 때, 중도금대출의 LTV적용처럼 잔금대출도 DTI적용(즉, 잔금대출한도를 제한)을 받는데요.
이 때, 투기과열지역는 DTI 40%를 적용하게됩니다.
* 현재는 규제가 많이 강화되어 DTI보다 빡센 DSR로 적용하는 경우도 있다고 합니다.
이건 은행마다 적용기준이 다르지만, 규제지역일수록 DSR로 적용한다고 하네요.
이때 DTI 40%로 적용한다고 했을때, 나올 수 있는 최대 한도를 계산해보겠습니다.
만약 연소득이 5000만원 일 때, DTI 40%를 적용해야 한다고 하면,
주담대의 연간 원리금 상환액 + 기타 부채의 이자 상환액은 2천만원을 넘어서는 안됩니다.
그러면 이때, 기타 부채가 없다면, 연간 원리금 상환액이 2000만원이 되면 되겠죠?
2000만원을 12개월로 나누면, 매달 166만원의 상환액이 나오죠.
원리금 상환액이 166만원이 나오게 하려면 총 대출원금은 얼마가 있어야 할까요?
대출기간 360개월, 연이자율 4%, 원리금균등상환방법이라고 할때,
원리금 상환액이 166만원으로 나오게 세팅하려면,
대출원금은 약 3억 4000만원 정도 나오게 되네요.
자 그러면 아래 표로 다시 한번 정리해볼게요.
분양 당첨 후 입주 전까지
자 우선 계약금20% + 중도금 20%는 자납으로 완료했습니다.
(순수 내돈) 총 2억 3120만원이 들었습니다.
나머지 중도금 40%는 중도금 집단 대출로 2억 3120만원 대출 받아서 납부했습니다.
준공 완료 후 입주시기
입주하기 전 중도금대출 40%를 전액상환 + 잔금 20%를 납부해야합니다.
이때 위 계산법을 따르면, 잔금대출한도는 3억 4000만원 정도 대출이 나오게 되네요.
전액상환해야 할 중도금대출 40% (2억 3120만원) + 잔금 20% (1억 1560만원) = 총 3억 4680만원이 필요합니다.
이때, DTI 40% 적용한 주택담보대출은 3억 4000만원정도가 나오니,
필요자금 (3억 4680만원) - 주담대 (3억 4000만원) = 680만원만 더 있으면 되겠죠.
즉, 연소득 5000만원 + 무주택세대주 + 기타 부채 없을때,
분양가 5억 7800만원의 아파트를 사기위해선,
순수 현금자산 2억 3800만원이 필요하다는 결론이 나옵니다.
연소득이 많을수록 갚을 능력이 충분하다고 판단하여 대출한도도 높아지게 되겠죠.
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