부동산 공부,네번째
반드시 알아야 하는 부동산 2022년 대출규제
이제 대출용어도 알겠고, 자금계산도 할 수 있게 되었는데...
아니 이게 무슨 날벼락이란 말인가요
올해는 작년보다 더 대출규제가 심해진다고 하는대요.
다가가려고하면 할수록 점점 멀어지는 내집마련ㅠㅠ
대선후보들의 공약을 보면 공급과 규제를 통해 집 값을 안정화시킬거라고 하는데
이제껏 정부가 부동산에 규제 강화할수록 집 값은 잡히지 않았거든요.
뭐 아무튼간에 기회가 왔을때 놓치지 않으려면,
이게 기회인지 아닌지 알아차릴 지식은 있어야 한다고 생각해요.
그러기위해 지금부터라도 차근차근 공부해봐요~!!
그럼 2022년 대출규제가 어떻게 달라지는지 한번 알아볼까용?
혹시 자금계획에 대해서 못 보신 분들은 아래 링크를 통해 먼저 보고 와주세요~
[부동산공부] 청약 당첨 후 부동산 자금계획세우기 - LTV, DTI 적용 대출 계산하기
부동산 공부, 세번째 반드시 알아야 하는 자금계획세우기 부동산 용어를 이해하셨다면, 정말정말 중요한 자금계획을 세워야하는데요. 차근차근 자세히 정리해볼게요~ 혹시 용어를 모르시
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DSR 규제 '조기시행' 및 '규제방안'
올해 22년 1월부터 DSR규제가 좀 더 강화되었습니다.
우선 DSR용어에 대해서 모르시는 분들에 대해 간단히 설명하자면,
DTI와 DSR의 차이점은 기타 대출의 원금이 있냐 없냐의 차이입니다.
DTI는 기타대출이자만 포함시키면 되었지만,
DSR은 기타 대출의 원금까지 포함시키기때문에 훨씬 대출 받기가 힘듭니다.
그런데, DSR 2단계가 22년 7월부터 시행될 예정이었으나,
갑자기 올해 1월부터 조기시행한다고 합니다.ㅠ
작년에는 DSR 규제 1단계로 전 규제 지역 내 6억원 초과 주택에 대한 주택담보대출과
1억원을 초과하는 신용대출에 대해 DSR 규제가 적용되었었는데,
2022년 1월부터는 1단계 + 총 대출액이 2억원을 초과하게 될 시 DSR 규제를 받게됩니다.
6개월 후인 2022년 7월엔 1단계 조건 없이,
무조건 총 대출액이 1억원을 초과하게 될 시 DSR적용을 받게됩니다.ㅎㄷㄷ;;
* 신규로 대출을 신청하는 경우부터 새로운 규제방식이 적용 되는 것이며,
기존의 대출에 소급적용하여 대출을 회수하는 등의 경우는 없다고 하니,
22년 1월 전에 총 대출이 2억을 초과하는 경우는 상관 없다고 하네요.
하지만!!!
22년 1월 이후 추가로 신용대출을 받아 총 대출금액이 2억원을 초과하게 될 시,
DSR적용을 받게 되니 이 점 꼭 확인하셔서 DSR규제를 받지 않도록 해야겠습니다.
(기존대출을 상환하든 신규대출을 더 받든 무조건 그냥 총 대출액이 2억만 넘지 않으면 됨)
여기서 신규대출이란 신규로 취급하는 대출을 말하며, 기존대출의 증액, 재약정, 대환, 채무인수 등을 포함합니다.
기존대출을 1기한연장 하거나 2금리 또는 만기 조건만 변경 하는 대환 재약정의 경우 등은 신규대출이 아니므로, 따라서 제도 시행 이후 기존대출을 만기연장하는 경우에는, 총액이 2억원을 넘더라도 차주단위DSR을 적용하지 않습니다.
여기서 한가지 더! 21년도에 분양을 받으시고 아직 잔금대출을 하지 못하신 분들은 보세요.
예를 들어, 21년 5월 입주자 모집공고 및 분양
↓
22년 1월 DSR 2단계 시행
↓
24년 1월 잔금대출 3억원 일 때,
원칙적으로 신규대출이므로, 2단계 DSR적용에 해당이 되나,
잔금대출은 시행일 전까지 입주자모집공고가 있었다면 입주자모집공고일 당시 규정을 적용합니다.
*입주자모집공고(분양은 입주자모집공고 이후 실시)가 없는 경우 착공신고, 재건축·재개발 사업장 조합원의 경우 관리처분인가
결론, 차주단위DSR 2단계 시행전 입주자모집공고일 기준으로 분양받은 사람들이 잔금대출 취급시,
총대출액이 2억원을 초과 하더라도 차주단위DSR 적용대상이 아닙니다.
'DSR 규제에 제외'되는 대출 항목
하지만 DSR이라고, 모든 대출을 다 포함시키는건 아니니 너무 걱정마세요.
총대출액에 포함되지 않는 항목들이 있으니 아래에서 해당되는게 있는지 확인해보세요.
'제2금융권' DSR 기준 강화
은행에서는 40%니까 그럼 제 2금융권에서 빌려볼까? 하시는 분들
제 2금융권도 올해 1월부터 DSR기준이 강화되었어요.
위의 표처럼 은행은 40%로 변동없고, 나머지 금융권들이 하향되었요.
* 퍼센트가 높으면 높을수록 규제가 약하고, 퍼센트가 낮으면 낮을수록 규제가 더 강해요.
또, 작년까지만 해도 대출산정만기를 최대만기로 적용하였는데,
이제는 대출별 평균만기로 축소하였어요.ㅠㅠㅠ
* 신용대출 : 7년 → 5년 (평균만기 4.6년) / 非주택담보대출 : 10년 → 8년 (평균만기 8.2년)
10년동안 갚아야 할 돈을 8년안에 갚아야하니, 규제가 점점 심해지네요.
또한, 2022년 1월부터는 카드론(장기카드대출)도 개인별 DSR 대상에 포함됩니다.
카드론은 만기가 1년 내외로 짧고 중도상환수수료도 없어 급전 조달 통로로 주로 활용되는데요.
올해부터는 이제 카드론도 개인별 DSR 대상에 포함돼 카드론으로 빌리게 되면
주택담보대출이나 신용대출 등 다른 대출이 어려워질 수 있어 주의가 필요해요.
DSR 산출만기는 원칙적으로 ‘약정만기’를 적용합니다.
‘처음부터 나누어갚는’ 분할상환 확대
올해부터 가계부채의 안정화를 위해 처음부터 나누어갚는
주담대 분할상환 목표치를 상향조정하였습니다.
이렇게 2022년의 부동산규제 방안에 대해서 알아보았는데요.
다가오는 7월이면 규제가 더 심해질 예정이니, 이거 정말 큰일이네요ㅠㅠ
그래도 가계부채와 집값이 안정화만 된다면야 다행이지만
오히려 더 안좋아질까봐 그게 두렵네요.
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