[부동산공부] 2022년은 "재건축"의 해다! 이곳을 선점하라!

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부동산 공부, 여섯번째

 

반드시 알아야 하는 부동산 2022년 재건축 관련 정보

 

 

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2021년이 GTX의 해였다면, 2022년은 재건축의 해​입니다.

윤석열 후보의 부동산공약만 보아도 재건축 규제를 대폭 완화하겠다는 뜻이 보이는데요.

(규제를 완화하면 집값이 더 오르는 것이 아닐까? 걱정하시는 분들도 있을텐데요.

저 또한 그랬으니까요 ㅠ 하지만 정부가 규제를 하면 할 수록 집 값은 더 올랐지요.

단기적으로는 집 값이 오를 수 있을지는 모르나 규제완화와 주택공급이 될 수록 장기적으로는 집 값은 완화되지 않을까 조심스레 추측해봅니다.)

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<윤석열 후보의 공약 정리>

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1. 안전진단 면제 (1차- 민간 / 2차- 정부; 국토안전관리원, 한국건설기술원에서 시행)

2. 역세권 용적률 상향

3. 재건축 초과이익환수제 대폭 완화

4. 1기신도시 특별법 제정

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* 아무리 대통령이라도 법률은 바꿀 수 없지만, 시행령은 개정 가능

따라서 안전진단은 도정법으로 정해져있어서 없애는 것은 불가하나, 안전진단 가중치는 개정가능

(2018년도에 가중치를 개정한 사례가 있으므로, 이번에는 완화 시킬 가능성이 있어보임)

재건축 초과이익환수제도 법으로 정해져있어서 없애는 것은 불가하나, 시행령으로 완화 가능

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위의 정책만 보아도 2022년의 부동산 흐름이 보이네요.

이번에도 보고만 있다가 벼락거지가 될 수는 없어요!!

지금부터라도 차근차근 공부해서 기회가 왔을때 잽싸게 구매할 수 있도록 준비를 해두어야겠어요.

여러분들도 저와 함께 하나하나 공부해보아요.^.^

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재개발과 재건축의 차이

 

 

​	재건축	재개발
정의	정비기반시설이 양호한 지역에 낡은 주거공간을 허물고 주택을 다시 짓는 일	정비기반시설 열악한 지역에 도시기능 회복을 위해 주택과 도시경관을 재정비 하는 일
사업성격	민간사업성격	공공사업성격
주택성격	아파트	단독주택, 다가구, 다세대주택
조합원 자격	토지와 건물을 모두 소유해야 함	토지나 건출물 중 한 개 소유하면 됨
조합원지위양도 금지	조합설립인가 후 양도금지	관리처분인가 후 양도금지
강제성	조합원 선택 가능 매도청구행사 가능	강제로 조합원 지위 (단, 분양기준에 부합해야 함)
안전진단	안전진단필요 -> 완화예정	안전진단 불필요
초과이익 환수제	해당 -> 완화예정	미해당
거주요건	해당 (분양신청 전까지 2년이상 거주)	미해당
위험성	사업이 무산되는 경우가 있음 예) 은평구 증산 4구역, 영등포구 신길 6구역
소요기간	평균 7~10년

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*지주택이란? (지역주택조합) : 조합설립인가 신청일 이전 동일권역에서 6개월 이상 거주해온 무주택자나 소형주택소유자들이 직접 조합을 만들어 사업주체가 된 후 아파트를 짓는 것을 말함. 즉, 자체적으로 거주민과 소유자들이 조합을 만들어 아파트를 짓는 것, 리스크가 상대적으로 훨씬 높음

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*재건축 초과이익 환수제 (규제완화예정) : 재건축을 통해 조합원 평균 3천만원 이상 개발이익을 얻으면, 이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도

* 2017년도 12월 31일 까지 최초 관리처분인가를 통과한 단지의 경우 재초환이 적용되지 않으니 투자시 꼭 단지를 확인하고, 투자할 것

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투기과열지역에선 조합설립 이후 매매 등을 통해 소유권을 갖더라도 조합원 자격이 승계되지 않습니다. (현금 청산 대상)

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재건축 조건

 

재건축 조건 : 300세대 이상의 공동주택 / 1만제곱미터 이상의 부지 / 30년 이상 / 안전진단 D, E등급

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재건축 사업성 검토 조항

 

재건축의 사업성은 일반분양이 얼마나 많이 이루어지느냐가 중점이에요.

(하지만 예외사례가 있어요. 레미안 원베일리처럼 반포라는 좋은 입지​ 덕에 세대수가 작아도 사업성이 좋죠.)

고로, 사업성은 같은 지역(같은 입지)에서 알아봐야 함

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일반분양이 많이 나올수록 수익성이 좋습니다.

일반분양이 많이 나오려면 평균대지지분을 보아야하는데요.

평균대지지분이 15평 이상​이면 괜찮은 사업성을 가지고 있다고 판단할 수 있습니다.

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대지지분은 클수록 좋고, 용적률은 낮을수록 좋습니다.

그래서 땅값이 높고, 용적률이 200%이하(서울 기준)로 낮은 아파트로 재건축해야 사업성이 나온다고 보는데요

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재건축은 장기투자이다 보니, 무턱대고 그냥 오래된 아파트를 샀다가는 손해를 보는 경우가 있기 때문에,

매수 전에는 꼭 이것저것 확인을 해보고 구매하셔야 합니다.

사업성, 수익성을 계산하는 방법은 다음 편에서 좀 더 자세히 다뤄볼게요.

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재건축 과정

 

1. 정비 기본 계획 수립 (지자체에서 수립)

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2. 안전 진단 (완화예정)

⇣

3. 정비구역지정

⇣

4. 추진위 구성

⇣

5. 조합설립 인가 ( 소유주 3/4 이상 동의해야 함)

⇣

6. 사업시행 인가

⇣

7. 관리처분 인가

⇣

8. 철거신고

⇣

9. 착공신고

⇣

10. 일반분양 승인

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재건축이 빨리 이루어질 도시들 = 1기 신도시 특별법

 

1기 신도시 : 분당, 일산, 산본, 평촌, 중동 등

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- 안전진단을 아직 받지 않은 극 초기단계

- 아직 시작도 하지 않은 곳

- 주변 신축 가격의 절반 이하

- 아주 빠르게 진행 될 수 있는 곳들 (재건축이 현재 진행되고 있지 않은 도시들)

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서울은 이미 200개가 넘는 조합원이 설립되어있고 현재 재건축을 대기중인 상태입니다.

고로 서울에서 진입하기에는 투자금이 많이 들뿐만아니라 기간도 많이 소요 될 것으로 보입니다.

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개인적인 생각으로는 서울 외곽 쪽으로 발 빠르게 알아보는 것이 보다 현명한 투자방법이 될 듯 싶네요.

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그럼 여러분 모두 화이팅 하세요!!

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